Planlovgivning

Gratis og uforpligtende snak

Få det første møde og en vurdering af din plansag helt gratis hos Jensen Advokatfirma.

Ring på 7680 1690

Skriv på bj@bjsj.dk

 

Eller udfyld nedenstående formular:




Bjarne Skøtt Jensen

Bjarne Skøtt Jensen

E-mail: bj@bjsj.dk
Mobil: 20 45 61 04
Sebastian Scheffmann

Sebastian Scheffmann

E-mail: ses@bjsj.dk Mobil: 22 23 78 46
Morten Ryberg Neess

Morten Ryberg Neess

E-mail: mrn@bjsj.dk
Mobil: 25 79 00 13 
Planloven

Planlovgivningen fastlægger rammerne for regulering af arealer. Det kan være arealer i byer (byzone) og arealer på landet (landzone). Reguleringen føres ud i livet via planer – der er:

  • Regionsplaner
  • Kommuneplaner
  • Lokalplaner

Inden der gennemføres planer, som berører din ejendom skal du høres (planen sendes i høring) om planens konsekvenser for din ejendom. Det betyder, at du kan komme med bemærkninger og indsigelser til planens indhold.

Gælder der en plan i dit område, kan du støtte ret på planens bestemmelser og indhold, således der ikke sker bebyggelse mm. i strid med planens bestemmelser, eller træffes afgørelser, hvor der er lagt vægt på usaglige hensyn.

 

Planer indeholder f.eks. bestemmelser om bebyggelsens art og anvendelse (f.eks. bolig contra erhverv), bebyggelsens højde, antal etager, størrelse og antal kvadratmeter og bebyggelsesprocenten. Foretager man sig noget, som strider i mod planen skal man søge om tilladelse hertil.

Gives der tilladelse kaldes denne en dispensation.

 

 

 

Krav om lokalplan

Der er et krav i planloven om, at der skal laves en lokalplan, hvis kommunen vil beslutte f.eks:

  • opførelse af nyt boligområde
  • anlæggelse af vej og omfartsvej
  • bebyggelse med større bebyggelser, etagebebyggelse og højhuse
  • anlæggelse af sommerhusområder eller opførelse af hotel
  • anlæggelse af erhvervsområder eller bygning til offentligt formål

Vil kommunen omforandre miljøet i et område, kræver det ligeledes en planændring – f.eks. ny lokalplan.

Det er ikke lovligt at tillade erhvervsbyggeri i et boligområde uden gennemførelse af en planændring, og det er langt fra altid lovligt at gennemføre en ændring.

 

Dispensation/tilladelse

Dispensationer og tilladelser som strider i mod lokalplanen og sager om pligt til landzonetilladelse

Der må kun i meget begrænset omfang ske dispensation fra en lokalplans bestemmelser og indhold, og dispensationen må aldrig være i strid med lokalplanens principper.

Kommunen må i øvrigt ikke træffe afgørelser, som er uhensigtsmæssige og urimelige, eller afgørelser, som forskelsbehandler borgerne. Kommunen skal høre berørte parter og begrunde afgørelsen – ellers er den ugyldig.

Tilsidesættes lokalplanen, og gives der en tilladelse eller dispensation som strider mod lokalplanen, kan der klages herover til planklagenævnet – dette fremgår af planloven.

 

Lokalplanens principper

Ofte klages der over tilladelser eller dispensationer, som overskrider højde eller størrelse. Begrundelsen for klagen angives ofte som en overskridelse af planenens principper, men vedrører detailregulering. Myndighederne kan skønsmæssigt fravige detailbestemmelser.

Dispensationer eller tilladelser fra bebyggelsesprocent, etageantal og størrelse for byggeriet vedrører som oftest ikke planens principper, og planklagenævnet er ikke bemyndiget til at tilsidesætte sådanne afgørelser.

Relevante afgørelser:

 

Varmecentral er ikke “offentlige formål”

Kolding kommune gav byggetilladelse til opførelse af en varmecentral i et område, som var udlagt til ”offentlig formål”.
Varmecentralen skulle sikre fjernvarmeforsyning i de perioder, hvor den øvrige varmeforsyning var utilstrækkeligt. Det blev gjort gældende, at varmecentralen tjente offentlige formål eller kunne sidestille med en transformerstation.

Naturklagenævnet/Planklagenævnet udtalte, at en varmecentral måtte anses for et produktionsanlæg, som ikke kunne sidestilles med en transformerstation eller for den sags skyld tjente offentlige formål, som var tilladt efter lokalplanen.

Dispensationen blev således tilsidesat, fordi den var i strid med planens principper.

 

Dispensation fra etageantal, bebyggelsesprocent og bygningshøjde er ikke omfattet af “lokalplanens formål/principper”
En kommune gav dispensation fra en lokalplan om opførelse af to bygninger.
En nabo klagede over dispensationen til Planklagenævnet. Naboen mente bl.a. at facadehøjden var for høj og at  bebyggelsesprocenten var overskredet.

Det fremgik af lokalplanen, at denne var lavet for at sikre en hensigtsmæssig udbygning af et butikscenter. Derudover fremgik det af lokalplanen at bebyggelsesprocenten ikke måtte overskride en vis procentsats, at bygninger ikke måtte opføres i mere end en etage og med en maksimal byggehøjde på 3,5 m.

Kommunen gav dispensation til at overskride lokalplanens bestemmelser om maksimal byggeprocenten, etageantal samt byggehøjden.

 

Planklagenævnet var enig i, at der var sket overskridelser af detailbestemmelser i lokalplanen om bebyggelsesprocent, etageantal og højde.

Der var sket naboorientering, og dispensationen var begrundet fra kommunens side, dispensationen var således forvaltningsretligt i overensstemmelse med de regler, der gælder om forvaltningsafgørelser – Dispensationer og tilladelser skal overholde forvaltningslovens regler om nabohøring/partshøring og udførlig begrundelse m.v.

Planklagenævnet nåede imidlertid til, at man ikke kunne omgøre kommunens afgørelse, da detailbestemmelserne om regulering af  bebyggelsesprocent, etageantal og højde ikke var en del af planens principper.

 

Planklagenævnet kan ikke omgøre kommunens dispensationer, som vedrører skønsmæssige beslutninger om overskridelse af detailbestemmelser – men kan alene omgøre tilladelser og dispensationer, som udgør en tilsidesættelse af planens principper.

 

Afgørelsen er således udtryk for, at der er forskel på, om en kommune dispenserer fra detailbestemmelser, eller fraviger/dispenserer fra planens principper.

Hvis der sker fravigelser fra dispensationens principper, skal der udarbejdes en ny lokalplan. Dispensationer og tilladelser, som alene er fravigelser i detailplaner, kan kommunen træffe ud fra skønsmæssige betragtninger, og Planklagenævnet har ikke beføjelser til at tilsidesætte en sådan afgørelse.

 

Sådan klager du

Klage over et afslag på en dispensationsansøgning, eller over en dispensation, som man mener er i strid med f.eks. lokalplanen sker til planklagenævnet. Klagen indgives digitalt til nævnenes hus. Klagen skal begrundes.

Fortolkning og forståelse af planers indhold, er et af vores kompetenceområder, og vi behandler mange ansøgninger om tilladelser og dispensationer.

Relevante afgørelser:

Borgerens berettigede forventninger

En kommune havde i 2004 givet tilladelse til en opførelse af en bolig i landzone på betingelse af, at der blev givet dispensation fra en skovbyggelinje. Tilladelsen blev ikke udnyttet. Da bygherren i 2008 igen søgte om tilladelse til opførelse af samme bolig, meddelte kommunen afslag på landzonetilladelse , dette afslag blev påklaget til Naturklagenævnet.

Naturklagenævnet udtalte, at en kommune godt kunne skærpe sin praksis for landzonetilladelser, hvis der var saglige, planlægningsmæssige hensyn at tage. Imidlertid skal kommunen i videst muligt omfang forsøge behandle ansøgninger, som kræver tilladelse eller dispensation, under skyldig hensyntagen til tidligere dispensationer.

Naturklagenævnet fandt, at der måtte lægges afgørende vægt på den tidligere meddelte tilladelse, selv om der først blev givet en endelig tilladelse og søgt om udnyttelse af tilladelsen på et langt senere tidspunkt.

Ansøgeren havde således haft en berettiget forventning om at kunne opnå en tilladelse til opførelse af bolig i landzone.

Naturklagenævnet pålagde derfor kommunen at meddele tilladelsen.

Borgerens forventninger – kommunens påtaleret over for private servitutter

Kommunerne tager ofte stilling til private servitutter (Aftaler om fast ejendom), hvor kommunen er påtaleberettiget.

Mange af de fortolkninger, som kommunerne foretager, indbringes for naturklagenævnet, når kommunerne søger at håndhæve private servitutter.

 

I en konkret sag, havde en kommune modsat sig opførelse af et drivhus under henvisning til en bestemmelse i en privat servitut fra 1974, hvor der var anført:

For at opnå et kvarter på området, der passer med den gamle del af Østerby, må enhver køber være indforstået med, at de bygninger, der opføres i området, får tegltag, gulkalkede facader, passende vinduespartier og normal for gamle Skagenshuse taghældning. Der tillades ikke tagudhæng.”

Ejendommens ejer klagede over kommunens afgørelse, og gjorde gældende, at der på mange af de øvrige ejendomme i området, var opført småbygninger, som heller ikke opfyldte servituttens krav, hvorfor disse bygninger skulle nedrives eller fjernes

Det fremgår af planlovens § 15, stk. 2, at der i en lokalplan kan fastsættes bestemmelser om bebyggelsers udformning, og at bestemmelserne håndhæves af kommunen.

I modsætning til bestemmelserne i planloven, har kommunen ikke nogen forpligtelser til at håndhæve private servitutbestemmelse.

Hvis kommunen håndhæver private servitutter, skal den overholde lighedsprincippet, således at alle behandles ens i forhold til evt. bestemmelser i private servitutter.

Da forholdene i en foreliggende sag, havde stået på i lang tid, var de ejere, som havde bygget i strid med den privatretlige servitut, bibragt en berettiget forventning om, at servitutten ikke ville blive bragt i anvendelse, og derfor fik klageren ikke medhold i, at de andre bygninger skulle nedrives eller fjernes.

 

Afgørelser/Fortolkning

Afgørelser fra planklagenævnet – tidligere naturklagenævnet:

 

Bindende forhåndstilsagn kunne ikke trækkes tilbage

En kommune havde givet byggetilladelse til opførelse af et skuespilhus i overensstemmelse med en lokalplan.

Efterfølgende blev der ansøgt om byggetilladelse til etablering af et underjordisk parkeringsanlæg. Ansøger modtog et forbud fra kommunen om opførelse af parkeringsanlæg.

Ansøgeren havde tidligere modtaget tilsagn om, at kommunen ville tillade opførelse af et parkeringsanlæg.

Kommunens forbud om opførelse af parkeringshuset efter planlovens §14 blev påklaget til Påklagenævnet/Naturklagenævnet.

Planklagenævnet fastslog, at ansøger havde en berettiget forventning om, at kunne opføre parkeringshuset, og kommunens nedlæggelse af forbud var derfor ulovligt, og skulle tilsidesættes.

 

Lokalplanens fortolkning

Lokalplaner skal formuleres i klart og tilgængeligt sprog og må ikke være uklar.

Der fremgik af en lokalplan, at der ikke var forbud mod vinduesudskiftning. En bygningsejer ansøgte om tilladelse til vinduesudskiftning, men fik afslag af kommunen.

Kommunen var af den opfattelse, at vinduerne, som skulle erstatte de eksisterende vinduer, skulle være med sprosser. De eksisterende vinduer var uden sprosser, og det fremgik ikke af lokalplanen, at der var et krav om sprosser i vinduerne.

 

Af lokalplanen fremgik det:

”Ved ombygning af eksisterende bebyggelse skal oprindelige ydre helheder og detaljer så vidt muligt bevares eller respekteres, og fornyelse skal ske med henblik på at sikre en god helhedsvirkning.”

 

Ejendommen havde tidligere haft sprosser, og blev der nu på baggrund af lokalplanen stillet krav om, at de nye vinduer også skulle have sprosser.

Dette blev påklaget af ejendommens ejer, og Naturklagenævnet traf afgørelse om, at lokalplanen ikke indeholdt et krav om, af vinduerne skulle være med sprosser (dannebrogsvinduer), og kommunens afslag og forbud mod udskiftning af vinduer uden sprosser, blev således tilsidesat.

 

Forbud mod bestemt anvendelse af bolig – helårsbolig, udlejning af værelser etc.

Kommunerne havde udarbejdet en byplanvedtægt, som bestemte en nærmere anvendelse af boliger i et boligområde.

En kommune havde nedlagt forbud efter planlovens § 14 om, at et antal boliger skulle anvendes til helårsbolig.

Forbuddet blev tilsidesat af Planklagenævnet/Naturklagenævnet, som fastslog, at man ikke kunne fastsætte krav om brug af boliger til et bestemt formål.

 

Montering af døre og vinduer i plast i strid med lokalplan – krav om fysisk lovliggørelse – nedrivning

En kommune havde meddelt afslag på lovliggørende dispensation til anvendelse af vinduer og døre i pvc i forbindelse med opførelse af en række sommerhuse.

Det fremgik af lokalplanen, at døre og vinduer skulle være af træ, og bygherren havde opført bygningerne og monteret pvc vinduer og døre.

Der blev nedlagt forbud mod montering af pvc vinduer.

Omkostningerne til udskiftning androg kr. 2 mio., og Naturklagenævnet overvejede, om proportionalitetsprincippet kunne medføre, at samfundsmæssigt værdispild kunne undgås.
Naturklagenævnet nåede frem til, at der skulle monteres vinduer og døre i træ, og påførte således ejeren en omkostning på kr. 2 mio.