Naboret

Gratis og uforpligtende snak

Få det første møde og en vurdering af din nabosag helt gratis hos Jensen Advokatfirma.

Ring på 7680 1690

Skriv på bj@bjsj.dk

 

Eller udfyld nedenstående formular:





Bjarne Skøtt Jensen

Bjarne Skøtt Jensen

E-mail: bj@bjsj.dk
Mobil: 20 45 61 04
Jesper Håkonsson

Jesper Håkonsson

E-mail: jh@bjsj.dk
Mobil: 20 45 55 85
Naboret

Naboret er de regler, der gælder, når en ejers rådighed over fast ejendom bliver begrænset som følge af gener fra naboen. Samtidig er det et af de få retsområder, som kun i meget begrænset omfang er reguleret ved lov.

 

Naboretten sætter eksempelvis grænser for, hvad den enkelte ejer kan tillade sig at gøre på andres bekostninger, herunder grænser for støjgener, lugtgener, indbliksgener og skyggegener uanset om der er givet en byggetilladelse fra det offentlige.

 

Du skal vise hensyn over for dine naboer, og du er som ejer af en ejendom forpligtet til ikke at påføre større gene, end hvad der efter områdets karakter anses for rimeligt. Der foretages altid en konkret vurdering af den pågældende situation, hvor bl.a. ejendommens beliggenhed kan have betydning.

 

Vi kan give dig kvalificeret rådgivning om, hvad du må som nabo, og hvad man som nabo skal tåle af gener. Altså, hvor din tålegrænse er.

 

– – –

 

Du kan gratis kontakte os og drøfte din sag med vores advokater. Vi hjælper med ansøgning om retshjælp hvis uoverensstemmelserne udvikler sig til retssager.

Det naboretlige ansvar:

Det naboretlige ansvar påhviler dine naboer og virksomheden som forårsager skaden. At dine naboer udfører arbejde eller specifikke aktiviteter i overensstemmelse med offentlige tilladelser, fritage ikke dine naboer for ansvar. Dette hænger sammen med, at det naboretlige ansvar er et ansvar uden skyld (objektivt ansvar), og dette betyder derfor, at det er uden betydning, om man kan bebrejde noget under normale omstændigheder. Da det normalt er naboen, som har den primære interesse i at arbejdet bliver udført, er det derfor også, dem der har ansvaret, dvs. ansvaret følger interessen. Naboen må selv på forhånd vurdere, om arbejdet vil overskride den naboretlige tålegrænse.

 

Vindmøller:
Vestre Landsret udtalte: ”Sagen er anlagt mod rette sagsøgte, da et eventuelt erstatningsansvar på naboretligt grundlag ifaldes af den, der har opstillet møllerne.” Dog blev der ikke tilkendt erstatning til skadelidte i den konkrete sag, da retten med baggrund heri ikke fandt, at der forelå sådanne ganske særlige forhold, at der kunne tilkendes erstatning efter naboretlige regler. Med andre ord, den naboretlige tålegrænse var i dette tilfælde ikke overskredet.

Naboretlige tålegrænse:

Den grundlæggende betingelse for at pålægge et naboretligt ansvar er, at den naboretlige tålegrænse er overskredet. Hermed er det på forhånd angivet at naboretten ikke beskytter mod enhver ulempe.

Da den naboretlige tålegrænse fastlægges ved retspraksis og ikke gennem lovgivning, må der derfor tages hensyn til den almindelige samfundsudvikling, og hvad denne indebærer af accepterede og ikke accepterede gener.

Nye naboer er desuden ikke afskåret fra at gøre indsigelse overfor den forulempende nabo, selv om de nye naboer har været bevidste om ulempen ved køb af ejendommen.

 

Er den naboretlige tålegrænse overskredet?

Det beror altid på en konkret bedømmelse, om tålegrænsen er overskredet, eller om ulempen er acceptabel for skadelidte. Ved bedømmelsen må der derfor lægges vægt på en række momenter, som vurderer væsentligheden af de gener, som naboerne må have.

 

1. En generelt væsentlig ulempe:
Ved en generelt væsentlig ulempe, vil man gå ind og vurdere om den ulempe der foreligger, om dennes påvirkning også generelt må anses for uacceptabel.

 

2. En speciel væsentlig ulempe:
Ved en specielt væsentlig ulempe, vil man undersøge hvad der er sædvaneligt det pågældende sted, da der kan være forskel på hvad der må accepteres i fx by- og landbrugsområder.

 

3. En konkret væsentlig ulempe:
Ved en konkret væsentlig vurdering menes der, at ulempen begrænser eller generer ejeren eller lejerens rådighed over fast ejendom, eller væsentlig reducerer værdien af ejendommen.

 

Relevante domme herom:

 

Det glaserede tegltag:
Sagen angik, om A og B havde pligt til at fjerne genskinsgener fra den del af deres glaserede tegltag, som vender ind mod C’s ejendom, og i givet fald, om denne pligt var bortfaldet på grund af passivitet. Højesteret udtalte bl.a., at hvad en nabo må tåle, beror på en konkret rimelighedsvurdering af ulempens karakter, væsentlighed og påregnelighed sammenholdt med ejendommens karakter og beliggenhed og områdets karakter. Højesteret fandt ud fra en samlet vurdering, at genskinsgenerne fra A og B’s glaserede tegltag måtte anses for at overskride den naboretlige tålegrænse. Der forelå ikke retsfortabende passivitet, og C fik herefter medhold i, at A og B havde pligt til at fjerne de genskinsgener fra deres glaserede tegltag, som går ud over, hvad C må tåle.

 

Antennemasten:
Ulemperne fra en 48 meter høj antennemast placeret 2 1/2 meter fra skel oversteg den naboretlige tålegrænse, og teleselskab pålagt erstatningsansvar for værdiforringelse på naboretligt grundlag, idet ansvar hverken kunne bortfalde pga. offentlig tilladelser til antennen eller pga. manglende alternative placeringer. Erstatning blev sat til værdiforringelsen som blev vurderet til kr. 50.000,-.

 

Kommunen som nabo:

Når kommunen udfører arbejde som påfører naboerne midlertidige eller permanente gener, så udøver kommunen skadevoldende virksomhed. Disse gener kunne fx være støj, vibrationer, lugt, støv, forringede adgangsforhold, indblik mm.

 

Midlertidige naboretlige gener: 

Ved midlertidige gener på grund af vejarbejde, som forårsager tab af omsætning, fastsættes den erhvervsdrivenes erstatningskrav ud fra 2 punkter:

 

  • Har der været fornøden vejadgang?
  • og har der været ekstraordinære gener?

 

Fornøden vejadgang

Når en vej vurderes til om den har fornøden vejadgang, anvendes vejlovens § 48, stk. 3, som lyder således:

 

”En ejendom anses for at have fornøden vejadgang, selv om

 

1. de ændrede adgangsforhold giver ejendommen en mere afsides beliggenhed i forhold til offentlig vej, en bebyggelse eller en lokalitet,

2. en ejendom helt eller delvis afskæres fra sin hidtidige kundekreds eller

3. ejeren af ejendommen påføres fremtidige udgifter til vedligeholdelse eller renholdelse af vej.”

 

Ekstraordinære gener

Erstatning for ekstraordinære gener er ikke lovbestemt, og beror derfor på en konkret vurdering af sagens momenter og tidligere retspraksis. Her vurderes det, om de gener grundejeren har måtte tåle overskrider tålegrænsen både med hensyn til intensitet og varighed af generne.

 

Nabogener ved byggeri:

Forretning kunne påvise væsentlig nedgang i omsætning efter påbegyndt byggearbejde. Byggearbejdet var først skønnet til at vare i 2 år, hvor det herefter blev udsat til 4 år, hvilket betød at varigheden og intensiteten af byggearbejdet, gik ud over hvad forretningsejeren måtte kunne tåle.

 

Permanente naboretlige gener:

Man har ikke retskrav på en god udsigt, specielt ikke i bynære områder, men man kan godt overskride grænsen for, hvor meget man som nabo skal kunne tåle., specielt ved større fald i værdi af ejendom.

 

Eksempel på sag:

Sag om opførsel af lejligheder:

Naboretligt erstatningsansvar på kr. 200.000,- for indbliks- og skyggegener ved opførelse af to 26 meter høje etageejendomme i henhold til lokalplan, da tålegrænse overskredet. Afvist at anvende differenceprincip ved erstatningsudmåling. Byretten fandt herefter, at N’s ejendom var blevet påført ulemper, der overskred grænsen for, hvad N måtte tåle som led i den almindelige samfundsudvikling, og byretten tilkendte en erstatning på kr. 200.000,-

 

Ulovlig træfældning

Som udgangspunkt må du ikke beskære din nabos træer, da dette anses som hærværk på naboens ejendom. Hegnsloven opstiller 3 faste undtagelser fra denne regel. Disse undtagelser kan give dig ret til at save grene af naboens træ:

 

Undtagelser:

  • Hvis grenene på træet vokser igennem jeres fælleshegn, eller hvis grenene hænger så lavt, at det forårsager skade på hegnet, så må du gerne skære i grenene.
  • Hvis grenene hænger så lavt, at du ikke kan komme til at slå græs for eksempel, så må du gerne beskære grenene ved skellinjen.
  • Hvis grenene udgør sådan en fare, at det ikke er sikkert at have grenene hængende over jeres grund, ved at grenene for eksempel er for gamle og rådne, så kan i kræve grenene beskåret af naboen. Her må i ikke selv gå i gange med at beskære træet! Her kan du kontakte dit lokale hegnsyn, som kan kræve træet beskåret.

Relevante domme
Det er strafbart at fælde naboens træer – det er hærværk jævnfør følgende afgørelser:

Sag vedrørende ulovlig træfældning:

T født 1941 var skyldig i overtrædelse af straffelovens § 291, stk. 2, idet hun i maj 2001 i forening med bl.a. sin søn med motorsav fældede 21 træer, heraf 18 15-18 m høje rødgran, og borede huller og hældte kobbersulfat i 32 andre træer, alt hvorved der skete skader for et beløb i størrelsesordenen af kr.  166.662,-. T blev straffet med 30 dages fængsel. Straffen blev under hensyn til T’s gode personlige forhold og den tid, der var gået, af byretten gjort betinget med 2 års prøvetid. Denne afgørelse stadfæstede landsretten.

Desuden så ifalder man erstatningsansvar for den skade, der sker på naboens træer, ifølge følgende afgørelse, hvor en person blev dømt til at betale kr. 300.000,- i erstatning for hærværk på naboens sommerhus:

 

Hærværk på sommerhus:

Sommerhusejer K havde været udsat for, at hans naboer, ægtefællerne H og M, havde fældet ca. 45 træer på hans grund. H og M var blevet dømt for hærværk, og spørgsmålet om erstatning til K var under straffesagen blevet henvist til civilt søgsmål. K anlagde sag mod ægtefællerne med krav om erstatning på godt kr. 600.000,-  for værdiforringelse af sommerhuset og for udgifter til genplantning m.v. K anførte, at der nu var indblik til hans hus, og der ville gå mange år, før sommerhuset igen var ugeneret beliggende i forhold til fire nærliggende ejendomme. H og M kunne alene erkende at skulle betale et mindre beløb, idet de bl.a. henviste til, at de fældede træer var ældre og ville være gået til i løbet af kort tid. En skønsmand havde udtalt, at værdien af K’s ejendom var forringet med omkring kr. 400.000,- som følge af H og M’s træfældning. H og M blev dømt til at erstatte udgifterne til opskæring og ny tilplantning med knap kr. 69.000,- og betale en skønsmæssigt fastsat erstatning for værdiforringelse af ejendommen på kr. 300.000,-. Der blev ved fastsættelsen af erstatningen lagt vægt på, at ejendommen i en årrække ikke længere ville ligge ugeneret i forhold til nærliggende ejendomme

 

Private fællesveje

Når man snakker om private veje, så skelner man imellem private veje og private fællesveje. En privat vej er en vej på en privat ejendom, hvor den for eksempel fører op til huset, og en privat fællesvej er den vej der er åben for offentlig trafik og som grænser op til flere ejendomme.

Reglerne for private fællesveje er også forskellige i forhold til om de ligger i en land- eller byzone.

 

Ansvar for private fællesveje
I modsætning til private veje, så ligger ansvaret for vedligeholdelsen af den private fællesvej ved alle grundejerne som har grunde der grænser op til fællesvejen. Det vil sige, at de alle sammen skal afholde udgifterne til at holde vejen i ordentlig stand, renholdt og til at sikre sig at den ikke er en sikkerhedsmæssig risiko for andre trafikanter.

 

Vedligeholdelsesregler i en byzone
Hvis grundejerne ikke har indgået aftaler med hinanden indbyrdes, så skal hver grundejer sørge for at vedligeholde vejen ud for deres egen matrikel og ud til midten af vejen. Hvis grundejerne selv vil aftale, hvordan arbejdet og udgifterne til vejen skal fordeles, så kan dette gøres ved at oprette en grundejerforening eller et vejlav, som har ansvaret for vejen.

Grundejerne står også selv for vedligeholdelsen af vejbelysningen, men kommunen er den der bestemmer hvilken belysning der skal anvendes og hvordan belysningen skal opføres.

Kommunen kan endvidere bestemme om dette arbejde skal udføres ved deres foranstaltning eller for grundejernes regning.

 

Vedligeholdelsesregler i en landzone
Når vedligeholdelsen af en vej i en landzone skal vurderes, så skal arbejdet og udgifterne fordeles alt efter hvem der anvender vejen mest. Det vil sige, at vedkommende som har pligt til at vedligeholde vejen er den vejberettigede.

Hvis den private fællesvej også bliver brugt som offentlig sti, så har kommunen også pligt til at betale til den del af istandsættelsen/vedligeholdelsen, som kan tilskrives den offentlige trafik.

Kommunen kan kun kræve at vejen bliver vedligeholdt i forhold til hvor meget og hvilken færdsel der er på vejen.

 

 

Hegnssyn

En hegnsynssag afholdes for at løse en tvist mellem 2 parter – inden for hegnslovens rammer.

Hegnsynet består af 3 medlemmer, der ikke kan udøve konsulenttjeneste, udover at redegøre for generelle regler om hegnsloven.

Ingen af hegnsynets 3 medlemmer kan derfor foretage besigtigelser, eller på forhånd involvere sig i en sag, uden at gøre sig selv inhabil i tilfælde af en hegnsynssag.

Spørgsmål bør normalt rettes til hegnsynets formand eller sekretær, der kan vejlede i gennemførelsen af en hegnsynssag.

Anmelderen fremsender en skriftlig “Begæring” til hegnsynets sekretariat eller til formanden, der indkalder til en hegnsynsforretning, med mindst 8 dages varsel.

 

 

Begæringen skal indeholde oplysninger om klageren og modparten – oplysninger om tvisten, samt hvad klageren vil opnå.

Andet sted på denne hjemmeside, findes et begæringsskema, som kan benyttes.

En hegnsynssag koster et gebyr og hegnsynet bestemmer, af hvem og hvordan gebyret indbetales.
Ved forlig bliver udgiften normalt delt mellem parterne.

Manglende indbetaling af udgifter ved afholdelse og gennemførelse af en hegnssag kan opkræves ved fogedassistance.

 

Tvister

Tvister om skellets placering afgøres af en landinspektør. Konstateres en sådan tvist under Hegnsynets åstedsforretning, vil hegnssagen blive udsat og kan først genoptages, når skellet er afsat.

Træer er som udgangspunkt ikke omfattet af hegnsloven, og tvisten herom skal i givet fald som udgangspunkt afgøres af domstolene.
Træer kan dog være omfattet af hegnsloven, hvis en række betingelser er opfyldt og det afgørende er, om hegnsynet vurderer at træerne har hegnsfunktion.
Grene som vokser gennem et eget- eller fælleshegn eller som på grund af alder råd eller lignende er farlige, er omfattet af Hegnsynets kompetence.

Hvis naboerne ikke kan blive enige om hegnets type træffer hegnsynet afgørelse. Dette vil ske med baggrund i parternes ønsker samt forholdene såvel på stedet som i det pågældende område.

Kan naboerne ikke blive enige om hegnets højde fastsættes denne af hegnsynet. Hvor ingen særlige forhold gør sig gældende fastsættes højden til mellem 1,8 m. – 2,0 m. Er særlige forhold gældende kan hegnsynet fastsætte såvel en højere som lavere højde. Hvis der gælder et særligt retsgrundlag (f.eks byplanvedtægt, lokalplan) er det disse bestemmelser hegnsynet skal træffe afgørelse med baggrund i.

Der kan altid laves individuelle aftaler – men sørg for, at disse er skriftlige og det anbefales at aftalen tinglyses. Et godt naboforhold kan jo ændre sig, eller der kan ske ejerskifte.

 

Hvornår er et hegn et hegn?
Et hegn kan i disse tilfælde være både et plankeværk, raftehegn, trådhegn, en mur eller et levende hegn i for eksempel form af en hæk. Et levnende hegn må naturligvis ikke bestå af giftige planter eller træer og buske, som kan sprede plantesygdomme til den omkringliggende plantevækst. Kommunen kan også have fastsat bestemte regler for hvordan et hegn skal se ud i bestemte områder.

Hvis der opstår uenighed om et hegn, kan man få det lokale hegnssyn ud for at vurdere sagen. Dette koster kr. 1.785,- (i 2017), hvilket taberen af sagen efterfølgende betaler.

Træer der står på række efter hinanden kan også udgøre et hegn, hvis træernes kroner er vokset sammen, der er mindst 4 træer der er ens der ligner hinanden på række ved en væsentlig del af skellets længde og hvis træerne står på sådan en måde, at det ikke er muligt at passere imellem stammerne.

 

Opsætning og vedligeholdelse af fælleshegn
Når du opsætter hegn med din nabo, skal dette som udgangspunkt gøres i samarbejde med hinanden. Det vil sige, at i skal blive enige om udformningen, i skal deles om arbejde ved opførsel af hegnet, og i skal deles om udgifterne til hegnet. Alle naboer som ønsker at deltage i opførslen af fælleshegnet har desuden pligt til at vedligeholde deres side at hegnet. Hvis dette for eksempel er en hæk, skal hver nabo sørge for at klippe deres del mindst én gang om året, så hækken kan holdes nede på den aftalte højde.

 

Opsætning og vedligeholdelse af eget hegn
Du har naturligvis selv pligt til at vedligeholde eget hegn, da det er blevet opført i egen interesse. Ved opførsel af hegnet, må du helt selv bestemme hvordan dit hegn skal se ud, så længe det ikke påfører din nabo større ulempe end hvad han må tåle. Dette betyder at dit hegn ikke må være betydeligt større end fælleshegnet + afstanden mellem fælleshegn og eget hegn. Hvis fælleshegnet er 1,5 meter højt og du vil opføre eget hegn 0,4 meter fra fælleshegnet, så må dit eget hegn ikke være højere end 1,9 meter højt.

Hvis du vil opsætte hegn mellem dig og din nabo, så skal du give naboen besked mindst én måned inden opførslen.

Hvis du vil opsætte hegn ud mod sti eller vej, så skal hegnet stå på din grund, så det ikke vokser ud over grunden.

 

Kendelser

Ved en hegnsynsforretning søger Hegnsynet at opnå et forlig mellem parterne. Et forlig skal altid underskrives af begge parter.

Såfremt det ikke lykkes at opnå forlig, afsiger Hegnsynet en kendelse, der pålægger den ene eller begge parter at opfylde de forhold, som bestemmes i kendelsen.

Hvis parterne er utilfredse med kendelsen, kan de få sagen afgjort i retten ved et civilt søgsmål. Der skal i den forbindelse gøres opmærksom på, at hegnsloven blev ændret i juni 2001, så man ikke mere kan anke en hegnsynskendelse til en landvæsenskommission, men i stedet henvises til at indbringe sagen for domstolene.

§ 42 og § 43 i hegnsloven beskriver, hvordan man skal forholde sig i den forbindelse.

 

 

–  –  –

 

Hegnsloven

Hegnsloven, som vi kender den i dag, regulerer opførsel og råden over hegn ved skel mellem ejendomme og hegn ud til veje. Denne lov gælder for både det private og det offentlige og den beskriver hvilke forbehold du som grundejer skal tage, når du opfører nye hegn på din ejendom.

Der kan dog være særlige regler (undtagelser) til reglerne i Hegnsloven, som går forud for de generelle regler, og disse skal naturligvis også overholdes. Specielt i Københavns Kommune gælder dele af Hegnsloven ikke, da reglerne for hegn bliver udarbejdet af borgerrepræsentationen.

 

Processen ved hegnssager

 

Behandling ved hegnssynet
Sagen vil først blive behandlet ved hegnssynet, som skal komme til en afgørelse, i form af en kendelse, som også skal indeholde en begrundelse for hvorfor de har dømt som de nu har gjort. Herefter kan man anke til domstolene, hvis man ikke er tilfreds med hegnssynets vurdering.

 

Domstolsprøvelse
Begge sagens parter har ret til at indbringe hegnssynets vurdering for domstolene ifølge hegnslovens § 43, stk. 2. Dette skal ske senest 4 uger efter afgørelsen har fundet sted. Man kan ifølge bestemmelsen ikke indbringe tvisten for domstolene inden hegnssynet har truffet afgørelsen, og man kan ligeledes ikke indbringe sagen direkte for domstolene efter bestemmelsen. Ved domstolsprøvelsen finder de almindelige regler i retsplejeloven anvendelse.

Domstolene er ikke bundet af hegnssynets afgørelse, men typisk har det ved domstolsprøvelsen stor betydning, at sagen tidligere har været behandlet ved en myndighed med speciel sagkundskab. Mindst et af medlemmerne ved hegnssynet skal nemlig være plantningskyndig og mindst én skal også være bygningskyndig hvilket sikrer en særlig ekspertise i behandling af hegnssagerne.

 

Tvangsfuldbyrdelse
Ved tvangsfuldbyrdelse af afgørelsen, skal man først kigge på om der er tale om en tvangsfuldbyrdelse i form af arbejde eller tvangsinddrivelse i form af et pengebeløb. Hegnsloven indeholder her en særlig regel i § 44, stk. 1, som gør det muligt at tvangsfuldbyrde forlig, kendelser og domme.

 

 

Skelforretninger

Når naboer strides om, hvor skellet er placeret mellem deres ejendomme, kan man få afgjort denne tvist ved afholdelse af en skelforretning.

 

Skelforretningen gennemføres af en landinspektør, som afmærker skellet præcist imellem de to ejendomme. Når der er sket afsættelse af skellet, kan landinspektøren tage stilling til, om skellet skal flyttes, og om der evt. måtte være vundet hævd på grund af lang tids brug.

 

 

Få omkostningerne betalt via retshjælp

Den der opstarter en skelforretning skal betale omkostningerne i forbindelse hermed, hvilket i nogle situationer kan være særdeles dyrt. Men der er mulighed for, at få retshjælp til at dække udgifterne en skelforretning.

Det er således ofte ikke særligt dyrt at gennemføre en skelforretning, når det kommer til stykket.

 

Vi anbefaler, at du kontakter en advokat med særlig kendskab til skelforretninger, inden du opstarter en skelsag.

 

Omkostningerne til advokat er også dækket af retshjælpen.

 

 

–  –  –

Skel

Den største grund til konflikter mellem naboer er hegn eller hæk i eller tæt på skelgrænsen. Dette kan rejse diskussion om hvem der har ret til arealet på ejendommen, da man naturligvis ikke ønsker at blive snydt for dele af éns grundareal.

 

Advokathjælp/gratis retshjælp

Det er en god ide at få en advokat til at hjælpe dig igennem de snørklede regler og procedurer, som gælder i forbindelse med gennemførelsen af en skelforretning. Du har krav på retshjælpsdækning til gennemførelse af en skelforretning, så du har økonomisk rygdækning for omkostningerne, og du skal ikke tænke på, om du misser nogle regler, argumenter eller en frist.

Det er vores erfaring, at det kan være dyrt at spare advokaten under en skelforretning, endvidere er det vigtigt at have juridisk sparring under sagen.

 

Skelerklæring

En skelerklæring eller skelforretning er en vurdering af hvor skellet mellem to huse eller ejendomsgrænsen mellem huset og offentlig vej. Ejendomme der grænser ud til hav eller naturlige vandløb er typisk så tydelige, at man ikke behøver at lave en vurdering af hvor skellet går. Man ville dog kunne afgøre om skellet i et vandløb ligger i midtstrømslinjen eller andetsteds ved en skelforretning.

 

Ved en skelforretning træffer man afgørelse om ejendomsgrænsen er forskudt grundet hævdserhvervelse, men ikke om der er vundet hævd over hele ejendommen eller en del af ejendommen. Sådan en afgørelse er forbeholdt domstolene.

 

Man kan ikke gå direkte til domstolene med en sag om skellets placering. Her skal man først have lavet en skelerklæring før man kan indbringe disse problemer for domstolene jf. udstykningslovens § 38.

Reglerne for skelforretning gælder ikke i Københavns og Frederiksbergs kommuner.

 

Hævdstiden
Ifølge Danske Lovs 5 – 5 – 1 ligger hævdstiden på 20 år, hvilket vil sige, at spørgsmålet om hævd ikke kan foreligge hvis skellet inden for de seneste 20 år er:

  1. Fremkommet ved udstykning, matrikulering eller arealoverførsel.
  2. Fastlagt ved ejendomsberigtigelse
  3. Fastlagt ved skelforretning
  4. Fastlagt ved skelretablering

 

Dette forhindrer dog ikke en i at fastslå skellets placering med henblik på at forhindre igangværende råden over et areal, som senere kunne føre til at hævd vindes på dette område.

 

Indkaldelse til skelforretning
Ved indkaldelse til skelforretning skal landinspektøren, som foretager skelforretningen, indkalde alle parter. Dette skal ske med mindst 14 dages varsel, og det er ikke et krav, at man møder op til mødet, men det er lovpligtigt for landinspektøren at sikre sig, at indkaldelsen er kommet til alle parters kendskab.

Hvis en ejendom er blevet overdraget, men endnu ikke er blevet tinglyst, så skal begge parter indkaldes til mødet. Landinspektøren kan endvidere anmode andre relevante parter om at deltage i mødet, hvis han mener at de kan bidrage med oplysninger om skellets reelle beliggenhed.

Parterne i sagen kan desuden selv anmode om at hegnssynsmænd deltager i skelforretningen. Hegnsynsmændene er desuden ikke forpligtede til at deltage i mødet ifølge udstykningslovens bestemmelser.

 

Landinspektørens inhabilitet
Som part i sagen skal man være opmærksom på landinspektørlovens § 5, som hindrer en upartisk landinspektør i at træffe afgørelse i skelforretningen.

Bestemmelsen foreskriver, at landinspektøren er inhabil, hvis han har en interesse i sagen, der i øvrigt kan vække tvivl om han upartiskhed. Dette betyder, at hvis landinspektøren før i tiden har afsat det skel ved denne grund, som skelforretningen angår, eller hvis han har en særlig forretningsmæssig tilknytning til en af parterne i skelforretningen, så vil han blive erklæret inhabil efter landinspektørlovens § 5.

Hvis parterne rejser indsigelse om at landinspektøren er inhabil, så skal skelforretningen udskyde til Matrikelstyrelsen har truffet afgørelse om habilitetsspørgsmålet.

 

Afgørelsen
Ved landinspektørens placering af skellet, skal han anføre en begrundelse for skellet placering. Denne begrundelse kunne udfærdiges ud fra oplysninger om:

  1. Mål fra udskiftning, udstykning eller andre matrikulære forandringer
  2. Eksisterende hegn, brugsgrænser, skelmærker eller andre mærker
  3. Forhold som viser, at ejendomsgrænsen er forskudt som følge af hævdserhvervelser, eller
  4. Mål optaget på matrikelkort

 

Når landinspektøren har vurderet skellets placering, skal han først søge enighed mellem begge parter. Hvis dette lykkes ham, skal begge parter skriftligt tiltræde afsætning af skellet.

Hvis der ikke opnås enighed om skellets placering, kan skelforretningen ophæves af rekvirenten såfremt den eller de andre parter giver samtykke til ophævelsen.

Hvis man vil gå i retten med skelerklæringen, så skal man anlægge sag senest 8 uger efter afgørelsen, og hvis ingen af parterne vælger at anlægge sag, er landinspektørens afsætning af skellet bindende for dem.

Hvis skellets placering fastlægges anderledes ved dom eller forlig, så skal landinspektøren ændre skellet og fjerne skelmærker der ikke er gældende så hurtigt som muligt, hvor parterne skal indkaldes med mindst 14 dages varsel til at overvære afsætningen af skellet.

 

 

Hævd

 

Hvad er hævd?

Der findes 2 forskellige former for hævd – nemlig ejendomshævd og brugshævd.

Ved ejendomshævd vinder den hævdende ejendomsretten til en genstand eller et stykke jord. Omvendt ved brugshævd (servituthævd), hvor den hævdende vinder ret til at bruge en genstand eller et stykke jord på en bestemt måde.

 

Sådan vinder du hævd

For at vinde hævd kræves det, at man har anvendt et areal –   som ikke tilhører en –  i mere end 20 år. Endvidere kræves, at man ikke selv har været berettiget til at råde over arealet, og at naboen heller ikke selv har anvendt arealet. Der må heller ikke foreligger en aftale om brugsret til arealet.

Hvis ovenstående betingelser er opfyldt, kan du som udgangspunkt vinde hævd over og blive den retmæssige ejer af et areal, som oprindeligt ikke tilhørte dig.

 

Hævd betyder således, at man bliver den retmæssige ejer af et areal, som tidligere har tilhørt en anden person.

 

Hævdssituationen opstår typisk ved, at et hegn eller en hæk imellem to ejendomme ikke har været placeret korrekt, uden at parterne/naboerne har været klar over, at placeringen ikke var korrekt. Hvis der i denne situation forløber en periode på 20 år eller mere, kan man have vundet hævd over det areal, som har været forkert adskilt som følge af forkert placering af hækken.

 

Bevisbyrden for at der er vundet hævd påhviler selvfølgelig den, der ønsker at få ejendomsret over et areal efter reglerne om hævd.

 

Betingelser for hævd

For at der kan “vindes”  hævd kræves det normalt, at den hævdende har gjort brug af en bestemt faktisk indretning.

Der vindes hævd på den brug, der er gjort. Har man udøvet en ejers rådighed, kan der være tale om ejendomshævd. Har man alene haft en begrænset brug, vindes der hævd på denne begrænsede brug.

Det er et krav, at den hævdendes brug har omfattet en positiv råden. Og denne råden skal være udøvet regelmæssigt og med stadighed gennem hævdstiden.

 

Hævdstiden

Normalt antager man, at for at kunne vinde hævd, skal man have udøvet råden i 20 år. Desværre er det ikke så simpelt.

Ved servituthævd kræves det, at der er tale om såkaldt synbare indretninger for at hævdstiden er 20 år. Er der tale om usynbare indretninger, er hævdstiden derimod alderstid. Og herudover kræves det, at denne usynbare indretning har en særegen betydning for den hævdende.

En sti, en vej, eller f.eks. en havelåge er ikke i sig selv en synbar indretning. Hertil kræves noget mere, som f.eks. at det fremstår klart, at en sti er anbragt udelukkende til brug for den hævdende. Dette kunne f.eks. være en adgangsvej til en ejendom.

Alderstid defineres normalt som så langt tilbage, den ældste person i området kan huske (eller at ingen kan huske noget andet) eller ca. 40-50 år.

Alle-mands-hævd

Hvis en sti eller vej er blevet anvendt af ”alle og enhver” kan der ikke vindes hævd. Dette blev fastslået af Højesteret allerede i 1868.

Flere personer vinder hævd

Det anerkendes hos domstolene, at flere personer sammen kan vinde servituthævd.

F.eks. gav Østre Landsret i 1997 beboerne i én ejendom ret til at benytte en sti ned til en stand, selvom denne sti gik over en anden ejendom.

 

God tro

Det kræves ikke, at den hævdende i såkaldt god tro. Derimod anerkendes ”snigehævd” heller ikke hos domstolene. Det betyder ikke, at den udøvede råden skal være åbenlys for enhver, men den udøvede råden må omvendt heller ikke forsøges skjult.