Boligadvokat

Dygtige boligadvokater til fast lav pris

Priser

Enfamiliehus:kr. 6.950,- inkl. moms
Ejerlejlighed:kr. 6.950,- inkl. moms
Fritidshus:kr. 6.950,- inkl. moms
Grund:kr. 3.495,- inkl. moms
Andelsboliger:kr. 5.450,- inkl. moms
Selvsalg (Salg uden mægler):kr. 8.950,- inkl. moms
Skilsmisse:kr. 4.450,- inkl. moms

Skriv til os





Boligadvokat Jesper Håkonsson

Boligadvokat Jesper Håkonsson

E-mail: jh@bjsj.dk

Mobil: 20 45 55 85 

Boligadvokat Sebastian Scheffmann

Boligadvokat Sebastian Scheffmann

E-mail: ses@bjsj.dk

Mobil: 22 23 78 46

Boligadvokat Morten Ryberg Neess

Boligadvokat Morten Ryberg Neess

E-mail: mrn@bjsj.dk

Mobil: 25 79 00 13

Boligadvokat

Hos Jensen Advokatfirma får du professionel rådgivning af en specialiseret boligadvokat , hvis du ønsker at sælge eller købe bolig.

Derfor skal du bruge Jensen Advokatfirma som boligadvokat til din bolighandel:

  • Konkurrencedygtige priser på advokatskøder (Se vores priser)
  • Fuld advokatansvarsforsikring
  • Hurtig og effektiv sagsbehandling
  • Vi varetager kun dine interesser (Vi får ikke provision af sælger, realkreditinstitut, banker eller andre)
  • Som køber får du fuld køberrådgivning
  • Du får rådgivning om brug af advokatforbehold i købsaftalen.
  • Du får gennemgang og rådgivning om de dokumenter, der indgår i en en bolighandel (Ofte over 150 sider)
  • Du får kontrol af, om sælger har fremlagt alle relevante dokumenter i forbindelse med bolighandlen
  • Du får uafhængig gennemgang af tilstandsrapport og forsikringstilbud
  • Du får udarbejdet skøde, refusionsopgørelse mm.
  • Du får professionel håndtering af af berigtigelse og tinglysning
  • Du får et professionelt modspil til ejendomsmægleren, der udelukkende varetager sælgers interesse.
  • Du får rådgivning om evt. behov for testamente, samejeoverenskomst eller ægtepagt.

Få hjælp af en boligadvokat i hele Danmark

Firmaets medarbejdere har igennem de seneste år gennemført  adskillige tusinde ejendomshandler over hele landet. Det er derfor ligegyldigt, om du sidder på Bornholm eller i Skagen, da det hele håndteres elektronisk. hvilket vi hos Jensen Advokatfirma har stor erfaring med. 

Vores priser er gennemsigtige og fordelagtige

Det er dyrt at handle bolig. For de fleste mennesker er det den største investering i deres liv. Vores priser er gennemsigtige og fremgår af vores hjemmeside. Her vil du ved selvsyn kunne konstatere, at vi er 20-30% billigere end andre boligadvokater. Men det betyder ikke, at vi går på kompromis med kvaliteten. Tværtimod handler det om, at vi er dygtige til at håndtere vanskelige sagsgange på en hurtig og effektiv vis, så du altid ved, hvad du får og kan være sikker på, at der ikke dukker ubehagelige ekstraregninger op.

Ring eller skriv til os allerede i dag

Står du over for at skulle i gang med en bolighandel af den ene eller den anden slags, skal du ikke tøve med at kontakte os. Og hvis du har lyst til at tage en uforpligtende snak med os om dine muligheder, har vi kontorer rundt omkring i hele Danmark. Som boligadvokater er det vores fremmeste opgave at sørge for, at du kommer godt i mål, og at alle juridiske forpligtelser er overholdt.

 

Køberrådgivning

Derfor skal du benytte en boligadvokat

En boligadvokat er kun købers rådgiver

Når man skal købe eller sælge fast ejendom, er det vigtigt at være opmærksom på, at ejendomsmægler altid vil handle i sælgers interesse. En boligadvokat er, i modsætning til ejendomsmægleren, en uafhængig rådgiver. En ejendomsmægler vil typisk indsætte klausul i en købsaftale, om at ejendomsmægleren er sælgers rådgiver, og at køberen derfor anbefales at finde egen rådgiver. Som følge af denne klausul vil du efter et fejlkøb derfor have en rigtig dårlig sag, hvis en rådgiver ville have kunne gjort dig opmærksom på fejlen.

 

En boligadvokat får ikke provision af andre
Ud over at ejendomsmægleren handler i sælgers interesse, så får ejendomsmæglere ofte provision for lån og forsikringer, som han anbefaler til jer i forbindelse med ejendomshandlen. Det er derfor vigtigt at være opmærksom på ejendomsmæglerens egen forbindelse til diverse banker og realkreditsinstitutter, som han eventuelt handler på vegne af.

Som boligadvokater han vi – som uafhængig rådgiver – bedst rådgive dig i forhold til hvilke lån og forsikringer, der vil være bedst for lige præcis dig og din økonomiske situation.

 

Ejendomsmægleren må kun være rådgiver for en part
I Ejendomsmæglerloven i er det fastsat, at en ejendomsmægler kun må agere som rådgiver på vegne af EN af parterne i aftalen. Det er derudover blevet beskrevet at ejendomsmægleren ikke kan gøres ansvarlige for de fejlagtige oplysninger, som du eventuelt måtte få ved bolighandlen. Derfor er det en rigtig god ide, at søge rådgivning fra en boligadvokat, der kun rådgiver  med dine interesser i tankerne, så du kan sikre dig mod de juridiske faldgruber, der måtter være ved bolighandlen.

 

Advokatforbehold

Ved udarbejdelsen af købsaftalen anbefaler vi, at du får indsat et advokatforbehold, i tilfælde af at din boligadvokat ikke kan godkende aftalen. Sådan et forbehold kan også spare dig for mange penge, da du vil have mulighed for at annullere aftalen uden nærmere begrundelse, og uden at du skal betale godtgørelse til sælger.

Advokatforbeholdet fungere derfor som en gratis fortrydelsesret for sælger.

 

Formuleringen, som der normalt bliver anvendt i købsaftalen, lyder således:

”Nærværende handel er fra købers side betinget af, at dennes advokat godkender handlen i sin helhed. Indsigelser skal være sælgers ejendomsmægler skriftligt i hænde senest 5 dage efter begge parters underskrift af købsaftalen. Såfremt indsigelser ikke er kommet frem senest den anførte dato, er handlen bindende, bortset fra eventuel fortrydelsesret iht. Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom.”

Hvis du allerede har underskrevet købsaftalen, og udløbsfristen er ved at være nået, så er det vigtigt at huske på, at du godt kan bede din advokat om at udsætte fristen.

 

Tilstandsrapport

Når man skal sælge fastejendom, skal man indhente en tilstandsrapport fra en bygningssagkyndig, for at imødegå betydelige erstatningskrav for sælgers 10 årige ansvar for skjulte mangler, som ejendommen eventuelt må have. For at undgå større omkostninger til at udbedre mangler, så skal man som sagt tilbyde at tegne en ejerskifteforsikring, men forudsætningen til dette er, at sælger har indhentet denne tilstandsrapport.

Tilstandsrapporten skal dokumentere synlige mangler og skal beskrive skader og tegn på skader på ejendommen. Det er derfor ikke den sagkyndiges opgave at belyse usynlige fejl og mangler ved ejendommen.

Hvis en synlig fejl eller mangel ikke er blevet medtaget i rapporten, så kan den bygningssagkyndige blive erstatningsansvarlig, for tabet.

Ud over synlige fejl og mangler skal tilstandsrapporten blandt andet indeholde:

  • Restlevetiden på husets tag
  • En generel sammenligning med bygninger af samme type og alder
  • En beskrivelse af kloaksystemet samt restlevetiden
  • Information om gasarten radon
  • Oplysninger om der er varmeinstallationer og/eller termoventiler som ikke virker

Når handlen på ejendommen afsluttes, må tilstandsrapporten ikke være mere en 6 måneder gammel.

 

El-installationsrapport

Sælger skal desuden indhente en separat el-installationsrapport,  som beskriver husets el-installationer og deres lovlighed og funktionsdygtighed. Denne rapport skal udfærdiges af en autoriseret el-installatør og er gyldig i et år frem.

 

I både tilstandsrapporten og el-installationsrapporten gives de nævnte mangler karakterer, alt efter hvor kritiske de er.
Køberen skal her selv betale for udbedring af de fejl eller mangler, der bliver nævnt i rapporterne.

 

Ejerskifteforsikring

Sælger kan fritage sig for ansvar for skjulte fejl på ejendommen ved, udover at indhente de ovenstående rapporter, at indhente tilbud på ejerskifteforsikring. Her tilbydes det køber, at sælger betaler for halvdelen af forsikringspræmien, hvis køber tegner forsikringen

Hvis køberen takker nej til at tegne en ejerskifteforsikring, så er sælger som udgangspunkt stadig ansvarsfri ved skjulte fejl og mangler på ejendommen.

 

Diverse rapporter og forsikring skal forelægges køberen inden køberen afgiver købstilbud eller underskriver en købsaftale, hvis det efterfølgende skal gøres gældende, at køber har været bekendt med de mangler ejendommen måtte have, eller at køber ikke har gjort brug af de tilbud om forsikring, som man har givet ham som sælger.

Selvfølgelig hæfter sælger stadigvæk for ulovlige kendte indretninger ved ejendommen og fejl som ikke er blevet oplyst til køberen i rapporterne, da dette ikke er omfattet ejerskifteforsikringen.

 

Fortrydelsesret

Køber kan godt fortryde købet af ejendommen, efter købsaftalen er blevet underskrevet, dette skal dog gøres senest seks hverdage efter indgåelsen af aftalen, og fortrydelsen skal meddeles skriftligt til sælgeren eller ejendomsmægleren. Hvis man fortryder købet, så har sælger krav på en godtgørelse på 1% af købesummen, som køber skal betale. Dette kan man som køber dog undgå, ved at indsætte det ovennævnte advokatforbehold i købsaftalen, som virker som en gratis fortrydelsesret for køber.

Sælger har ikke mulighed for at annullere købet efter købsaftalen er blevet underskrevet. Dette er en ret der er forbeholdt køber.

Hvis overtagelsesdagen ligger umiddelbart efter købsaftalens underskift, så bør køber vente med indflytning eller forandringer på ejendommen til efter seksdagesfristens udløb.

Hvis du er i tvivl om hvilke regler der gælder for køb og salg af fast ejendom, så ring eller skriv ind til os i dag, så vi kan rådgive dig bedst muligt. Vi tager os af alt det praktiske, så du kan få den bedste handel i hus.

 

Skøde og tinglysning

Når købsaftalen er underskrevet, og fortrydelsesfristen er udløbet, så er der indgået en bindende aftale mellem køber og sælger. Dette skal nu tinglyses i form af et skøde, så omverdenen også ved, at der er sket et ejerskifte på ejendommen.

Man skal ved tinglysningen af et skøde skal følgende betales:

  • Retsafgift af skødet og pantebreve, som ligger på knap kr. 2.000,- pr dokument.
  • Registreringsafgift på skødet, som udgør 0,6% af købesummen eller den offentlige vurdering af ejendommen, hvis den er højere
  • Registreringsafgift for hvert pantebrev, som udgør 1,5% af den pågældende værdi.

Tinglysning gennem NemID
Tinglysningen af skødet skal ske digitalt via NemID, og man skal således ikke længere aflevere dokumenterne i papirform på det lokale tinglysningskontor. Gamle dokumenter, som er blevet tinglyst i papirform, er dog stadigvæk gyldige.

Når man skal have skødet tinglyst, så anbefaler vi, at du får en professionel rådgiver til at hjælpe med alt det praktiske. Hvis man ikke har NemID, så kan man udstede en håndskreven fuldmagt, og man kan finde en speciel fuldmagt til salg af fast ejendom inde på tinglysningens egen hjemmeside, som er gyldig 12 måneder efter underskrift.

Vi vil tage os af det praktiske for dig, ring til os, for at høre hvad vi kan gøre for dig og din ejendomshandel.

 

Samejeoverenskomst

Hvis i står som ugifte samlevende og gerne vil erhverve fast ejendom sammen, så anbefaler vi, at i oprette en samejeoverenskomst. Dette kan i oprette for at undgå konflikter mellem ejerne, da samejeoverenskomsten vil regulere de praktiske og økonomiske forhold ved boligen. Samejeoverenskomsten regulerer typisk, hvad der vil ske i tilfældet af, at en af jer ikke længere ønsker at eje sin andel af boligen, eller hvad der skal ske med boligen i tilfælde af den ene parts død. Hvem skal blive boende? Hvordan skal salgsprovenuet deles? Disse er nogle af de vigtige spørgsmål, som samejeoverenskomsten tager stilling til, for at undgå eventuelle misforståelser.

 

Tinglysning af samejeoverenskomst

Det er ikke obligatorisk at tinglyse en samejeoverenskomst, og tinglysning gør derfor ikke aftalen mere eller mindre gældende for begge parter. Tinglysningen er blot en måde at informere omverdenen om den foreliggende aftale mellem jer.

 

Samlevertestamente

Hvis man som samlevende ikke er blevet gift, så arver man ikke automatisk efter hinanden. Det vil sige, at den del af huset, som afdøde har ejet falder i arv til enten børn, forældre eller søskende til afdøde. Dette følger af den legale arverækkefølge i Danmark. Det kan derfor være en god ide, at oprette et såkaldt udvidet samlevertestamente. Dette bør du gøre, hvis du ønsker, at din samlever arver efter dig.

Hvis I har børn sammen, kan du kun testamentere over ¾ af alt hvad der falder i arv efter dig, da dine børn er tvangsarvinger.

Hvis du ønsker at oprette et samlevertestamente, så ring ind til os, så vi kan rådgive dig bedst muligt, så du og din samlever er sikret i tilfælde af dødsfald. Det er aldrig for tidligt at sikre dig og din familie.

 

Brug en professionel ejendomsformidler ved salg

Da en ejendomshandel indebærer mange juridiske, økonomiske og bygningsmæssige forhold, som du skal forholde sig til, bør du bruge en professionel ejendomsformidler (Ejendomsmægler eller advokat).

For at sikre sig, at ejendomshandlen sker til gældende markedspris og for at fremme salget, bør du benytte sig af en professionel formidler. Herved undgår du endvidere ansvar for eventuelle fejl ved handlen, da den professionelle formidler har et ansvar overfor sine klienter, og derfor skal være forsikringsdækket.

 

Formidlingsaftale/købsaftalen

En formidlingsaftaleaftale om af salg af ejendom skal være skriftlig, og begge parter skal underskrive. Alle aftaler omkring salget skal være fastlagt inden parterne underskriver aftalen. At finde en køber er ejendomsmæglerens/formidlerens hovedopgave.

En købsaftale bør være udfærdiget således, at alle kan læse og forstå den, også det der står skrevet med småt i standarddokumentet. Dette er specielt vigtigt for sælgeren, da han ikke har en fortrydelsesret på aftalen, hvilket køberen af ejendommen har.

 

Sælgerens pligt
Sælgeren har pligt til at oplyse alt, hvad der er være relevant for salget af ejendommen, hvis det har en indflydelse på prisen eller kunne påvirke køberens beslutning om at købe ejendommen. Dette inkluderer kendskab til eventuelle ikke-synlige mangler og fejl, krav fra myndigheder, naboer, grundejerforening og andre krav mod ejendommen.

Selv om sælgeren har givet mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring, så hæfter sælger alligevel for for skellige forhold, som f.eks. for fejl og mangler, som forsætligt eller groft uagtsomt har undladt at fortæller køberen om, når det ikke er dækket af forsikring.

Hvis man vil drage en sælger til ansvar for fejl og mangler ved salg af ejendom, så gælder der som hovedregel en forældelsesfrist på 10 år.

Finansiering af et boligkøb

Når man skal ud og købe fast bolig, kan det være forvirrende med alle de forskellige typer lån, som man kan tage, og det kan være svært at gennemskue hvad der vil være bedst for dig og den økonomiske situation. Man skal være opmærksom på, hvem der skal have salær ved salg af bolig, og der er mange forvirrende udgifter ved køb og salg af fast ejendom. Det er her at vi advokater kommer ind i billedet. Vi søger for den bedst mulige rådgivning i køb eller salg, så du ikke får en masse uforudsete udgifter, og vi finder den bedste løsning til dig og din økonomi.

 

Byggeteknisk rådgivning

Selv om der er blevet udarbejdet en tilstandsrapport på ejendommen, kan det stadig være en god ide at få en second opinon fra en byggesagkyndig for at sikre sig mod mangler eller fejl på ejendommen. Der er nemlig mange ting at tage hensyn til, når man køber ejendom. Dette kunne for eksempel være miljø- og lokalplaner eller udgiftskrævende beslutninger i ejerforeningen, som den tidligere har undladt eller glemt at nævne. Derfor er det også vigtigt, at tage diverse forbehold ved købet i form af forsikringer og advokatforbehold, så du ikke ender med at fortryde den største investering i dit liv. Vi hjælper dig gerne på rette vej, og du kan altid ringe ind til en uforpligtende samtale.

Brug os rigtigt

Køberrådgivning

Kontakt os inden du underskriver købsaftalen. Hermed sikrer du mest muligt ud af vores rådgivning.

Vi forslår under alle omstændigheder, at du sørger for at indføje et advokatforbehold i købsaftalen, før du underskriver denne.

Har du allerede underskrevet en købsaftale, kan du sende den til os, eller vi kan gennemgå den med dig til et møde. Vi yder dag til dag service på gennemgang af købsaftaler.

Sælgerrådgivning

Inden du underskriver formidlingsaftalen med ejendomsmægleren, bør du lade Jensen Advokatfirma kigge på den. Så er du sikker på, at den er inden for lovens rammer og ikke indeholder faldgruber, du ikke havde bemærket.

 

 

Advokatforbehold

Med et advokatforbehold har vi mulighed for at ændre i købsaftalen, hvis dette måtte være nødvendigt. Med et advokatforbehold kan du også fortryde handelen uden at skulle betale 1% i godtgørelse, som hvis du bruger den lovmæssige fortrydelsesret.

Har du skrevet under uden et advokatforbehold, har vi ikke mulighed for at ændre aftalen. Men du kan tilbagekalde din underskrift uden at skulle betale 1% i godtgørelse, medmindre sælger forinden tilbagekaldelsen har underskrevet købsaftalen.

 

 

Et advokatforbehold kan formuleres således:

Handelen er betinget af, at den kan godkendes i sin helhed af købers advokat.
Eventuelle indsigelser skal være ejendomsmægleren i hænde senest 3 hverdage efter købers underskrift.”

 

–  –

 

Elementer i en ejendomshandel

1. Salgsopstilling
Når du har fundet en bolig, som du har interesse i, så er det en god ide at få fat i boligens salgsopstilling.

Der er ikke en fast formular til en salgsopstilling, men det er lovbestemt, at den skal udarbejdes til forevisning for køber. Det er typisk ejendomsmægleren, som står for udarbejdelsen af en salgsopstilling, hvorfor du skal henvende dig til ejendomsmægleren for at få en salgsopstilling.

Salgsopstillingen er som oftest, det første dokument du modtager, når du kigger på boligen.

Hvis boligen ikke er sat til salg af en professionel ejendomsformidler, er der ikke de samme lovkrav til en salgsopstilling.  Det er derfor vigtigt at være opmærksom hvilke oplysninger, der står  salgsopstillingen.

Der er ikke ikke krav om, at salgsopstillingen skal indeholde oplysninger netto- og bruttoudgifter på boligen, eller  at ejendomsmægleren skal oplyser om egne interesser i salget – for eksempel samarbejde med forsikringsselskaber, realkreditsinstitutioner, mæglers provision mm.

En salgsopstilling bør som minimum indeholde følgende informationer:

  • Den skønnede kontantpris (udbudsprisen)
  • Den månedlige og årlige ejerudgift.
  • Forbrugsafhængige forhold.
  • Seneste ejendoms- og grundværdi i henhold til den offentlige ejendomsvurdering med angivelse af årstal for vurderingen.
  • Grund-, bygnings- og boligareal (BBR-arealer) samt eventuelt fordelingstal ved ejerlejligheder.
  • Ejendommens matrikelnummer, beliggenhed samt nuværende benyttelse.
  • Den hidtidige benyttelse, hvis den afviger væsentligt fra ejendommens nuværende benyttelse, og dette er relevant.
  • Ejendommens nuværende forsikringsforhold, herunder eventuelle særlige forhold som fx, at ejendommen ikke er forsikret mod svamp og insekter.
  • Byrder og gæld, som måtte påhvile ejendommen eller sælger personligt, og som køber skal overtage uden for købesummen.
  • Større istandsættelsesarbejder der er besluttet på generalforsamling samt eventuelt oplysning om finansiering heraf.
  • Ejendommens energimærke, såfremt der påhviler sælgeren pligt til at udlevere energimærkning til ejendomsmægleren i henhold til lov om fremme af energibesparelser i bygninger.
  • Særlige eller væsentlige begrænsninger i udnyttelsen af ejendommen i kraft af planbestemmelser (lokalplan m.v.) og servitutter m.v.
  • Forurening kortlagt på vidensniveau 1 eller vidensniveau 2 eller oplysninger om lettere forurenet jord.
  • At køber skal være opmærksom på, at der vil være udgifter i forbindelse med handlen, herunder eventuelle udgifter til købers egne rådgivere, fx juridiske rådgivere og bygningssagkyndige, udgifter til tinglysning af skøde og pantebreve samt udgifter til finansiering, herunder kurssikring og bankgarantistillelse.
  • Andre forhold af væsentlig betydning.

Herudover indeholder salgsopstillingen typisk også en detaljeret beskrivelse af ejendommen, hvor alle ejendommens herlighedsværdier fremhæves, samt billeder og plantegninger over ejendommen

 

2. Købsaftale
Købsaftalen er en aftale mellem køber og sælger med bolighandelens betingelser. Ofte benytter man sig af Dansk Ejendomsmæglerforeningens standard købsaftale, da den indeholder de vigtigste standard vilkår, og man har også selv mulighed for at indsætte individuelle vilkår i aftalen.
Det er vigtigt at få skrevet handlens øvrige aftaler og betingelser ind i købsaftalen. Dette kunne for eksempel være, at sælger skal have udført et bestemt byggearbejde inden overdragelsen af ejendommen.

 

3. Tilstandsrapport
En tilstandsrapport beskriver boligens fysiske stand, og sammenligner boligen med lignende boliger af samme alder.

Eventuelle skader får en bedømmelse ud fra følgende skala:

  • K0: Kosmetisk skade
  • K1: Mindre alvorlig skade
  • K2: Alvorlig skade
  • K3: Kritisk skade
  • UN: Bør undersøges nærmere

Som køber er det meget vigtigt at gennemgå tilstandsrapporten inden boligkøbet.

 

4. Ejerskifteforsikring

En ejerskifteforsikring dækker tab ved eventuelle skjulte fejl på boligen. Når sælger kan tilbyde køber at tegne en ejerskifteforsikring, så bliver han frigjort det 10-årige ansvar for mangler på boligen – uanset om køber tegner forsikringen eller ej.  Derfor tilbyder sælger som oftest en ejerskifteforsikring ved salg af bolig.

 

5. Energimærke
Boligens energimærke består af 2 dele. Energimærket er en vurdering af boligens energiudgifter og beskrivelse  af evt. besparelsesforslag.

Det er lovpligtigt at gøre køber bekendt med boligens energimærke, inden handlen afsluttes. Hvis boligen ikke har et energimærke, kan sælger straffes med bøde, da det er sælgers ansvar, at der er udarbejdet et energimærke på boligen.

Energimærker er gyldige i 7 eller 10 år. Man må gerne genanvende tidligere energimærker, hvis de ikke er forældede.

 

6. Elinstallationsrapport

En elinstallationsrapport gennemgår ejendommens elinstallationer og vurderer deres funktionsdygtighed og lovlighed.
For at få sådan en rapport, så skal man som køber henvende sig til enten sælger eller sælgers ejendomsmægler.

En elinstallationsrapport er nødvendig for at tegne en ejerskifteforsikring.

 

7. Tingbogsattest og servitutter

En tingbogsattest beskriver, hvad der er tinglyst på ejendommen på det tidpunkt, hvor tingbogsattesten er udskrevet. Tingbogsattesten skal indeholde følgende oplysninger:

  • Adkomst, dvs. hvem der ejer ejendommen
  • Hvornår ejendommen sidst er handlet og til hvilken pris
  • Hæftelser, dvs. oplysninger om de tinglyste pantebreve på ejendommen
  • Byrder og servitutter, dvs. hvilke rådighedsbegrænsninger og tilstandsbegrænsninger, der er på ejendommen

Som køber skal du være opmærksom på hvornår tingbogsattesten er udskrevet, da der kan være tinglyst nye byrder og hæftelser i mellemtiden. Dette kunne for eksempel være udlæg, som sælgers kreditorer kan have foretaget i ejendommen.

Servitutter er indskrænkninger i råderetten over ejendommen. Det kan for eksempel være en lokalplan, som er tinglyst på ejendommen. Servitutter skal som udgangspunkt være tinglyst, for at være gyldige.

 

8. BBR-ejermeddelelse

BBR står for Bygnings- og Boligregister og indeholder oplysninger om opførselsår, areal, matrikelnummer osv. på alle bygninger i Danmark. Arealet på bygningen opgøres efter bruttoarealprincippet, hvilket betyder, at bygningen måles i vandret plan på ydersiden af væggene i plan med færdigt gulv.

Det er vigtigt at være opmærksom på, om BBR’s oplysninger er korrekte, da det er boligejerens ansvar, at de registrerede oplysninger er korrekte. Man regner med at mellem 20-25% af de danske enfamiliehuse er opmålt forkert, og derved vil der være forkert oplysninger i BBR-meddelelsen.

 

9. Ejendomsdatarapport

Ved bolighandel kan du også indhente en ejendomsdatarapport. Denne rapport udarbejdes af kommunen og indeholder ca. 50 oplysninger vedrørende ejendommen, fx bygninger, økonomi, lokalplan mm. Ejendomsdatarapporten er tilgængelig online, og koster et lille beløb. Når rapporten er klar, så kan den deles med andre, og den kan fornys 2 gange indenfor et år efter bestillingen.

 

10. Refusionsopgørelse
En refusionsopgørelse er en opgørelse mellem de økonomiske mellemværender, som er mellem køber og sælger ved salget af ejendommen. Opgørelsen udgør de udgifter, som sælger har haft inden overtagelsesdatoen. Man bruger opgørelsen til at vurdere, hvor meget sælger skylder køber eller omvendt, inden købet er overstået. Det er som oftest købers advokat, som står for udarbejdelsen af refusionsopgørelsen.

 

Tvangsauktion
Ved tvangsauktion af bolig har alle mulighed for at byde ind på ejendommen. Hvis du ønsker at byde på boligen, så kan du afhente en salgsopstilling på boligen ved fogedretten, eller den kan downloades på internettet, hvor du også kan finde informationer om de enkelte tvangsauktioner.

 

Risici ved køb af ejendom på tvangsauktion
Den lave pris ved køb at bolig på tvangsauktion kan godt lokke mange, men det er ikke uden risiko. Det er for det første meget mere kompliceret at købe ejendom ved tvangsauktion, end det er at købe ved fri handel, og du har ikke de samme muligheder for at undersøge ejendommen inden købet færdiggøres. Det er derfor en god ide at undersøge prisniveauet i området, hvor ejendommen er beliggende, og det er vigtigt at have luft i din privatøkonomi, da der er risiko for ekstraudgifter i form af istandsættelse af ejendommen, da du som sagt ikke har samme muligheder for at undersøge boligen for fejl eller mangler, inden du rent faktisk har købt ejendommen. Hvis du derfor overvejer at købe ejendom på tvangsauktion, så er det en god ide at have en advokat ved din side til at rådgive dig i forbindelse med købet og til udarbejdelsen af skøde. Dette står Jensen Advokatfirma klar til at hjælpe dig med, så du ikke står med uforudsete udgifter ved køb af bolig på tvangsauktion.

 

Skilsmisseskøde
Hvis du og din ægtefælle skal skilles, og i er blevet enige om hvem der skal overtage ejendommen, så skal i underskrive en overdragelsesaftale, som fastlægger vilkårene for overdragelsen af ejendommen. Denne aftale skal også tinglyses. Hvis der er gæld i ejendommen, og i begge hæfter for hver jeres del, så skal kreditforeningen eller banken, hvor gælden er optaget, skrive under på at overdrage gælden i ejendommen til den reelle ejer af ejendommen, hvor sælger naturligvis frigøres for sin hæftelse af gælden.

 

Sælg din bolig skattefrit
Hvis du vil sælge en en- eller tofamilieshus, en ejerlejlighed eller et hus på en lejet grund, så kan du sælge din bolig skattefrit. Det kræves dog, at du eller en i din husstand har boet i ejendommen, mens du har ejet boligen. Du behøves ikke at bo i ejendommen, når du vil sælge den, men det er et krav, at i har boet i ejendommen med henblik på at bo der på længere sigt.
Ejendommen må desuden ikke være over 1400 m2, hvis du vil sælge din bolig skattefrit. Denne regel kan dog godt fraviges, hvis man ikke kan udstykke grund til selvstændig bebyggelse, eller hvis en udstykning vil medføre en væsentlig værdiforringelse på restarealet af ejendommen eller den bestående bebyggelse på ejendommen. Hvis du vil have en erklæring, om at du ikke kan udstykke din grund, så skal du henvende dig til kommunen, men hvis du derimod gerne vil have en erklæring om at udstykningen medfører en væsentlig nedsættelse, så skal du henvende dig til skat.
Til sidst så er det et krav, at boligen skal have tjent til familiens helårsbolig. Dette kan påvises ved at fremvise, at du har afholdt de sædvanlige udgifter i ejendommen fx vand, el og varme og at du har haft din folkeregisteradresse på boligens adresse.

 

Selvsalg

Om salg uden mægler

Salg af boliger i Danmark sker oftest gennem en ejendomsmægler. Men har man mod på og kræfter til selv at stå for salget af sin bolig, kan der både være penge og frustrationer at spare.

Økonomisk fordelagtigt

SPAR TUSINDVIS AF KRONER!

Ofte er det største incitament for en køber til at sælge sin bolig uden en ejendomsmægler, at spare dennes salær. Blot fordi man selv tager sig af salget, betyder det dog ikke, at man kan sælge sin bolig helt uden økonomiske omkostninger. Lovgivningen stiller krav til udfærdigelse af tilstandsrapport, el-rapport, energimærke og indhentelse af diverse informationer om boligen fra offentlige registre. Disse udgifter skal altså afholdes uanset, og selvsalg skal derfor ses som et billigere alternativ til salg gennem ejendomsmægler.

Vi guider dig igennem hele forløbet

Ring og få en uforpligtende samtale helt GRATIS.

Sælg selv – bestem selv

Sælger man sin bolig selv, bestemmer man også selv over alle dele af salgsprocessen. Man er ikke afhængig af andre og kan gøre tingene helt, som man selv synes er bedst. På den måde kan man samtidig spare de frustrationer, der kunne opstå, hvis man skulle være uenig i ejendomsmæglerens prioriteringer, arbejdstempo eller fremgangsmåde i øvrigt. Det indebærer samtidig, at man som sælger står for alt det praktiske vedrørende selvsalg, hvilket kræver, at man investerer tid og arbejde i projektet.

Boligejerens opgaver

Selvsalg indebærer, at man selv skal stå for markedsføring og fremvisning af boligen. Og hvorfor skulle boligejeren ikke kunne gøre det mindst lige så godt som ejendomsmægleren? Ejeren er vel den nærmeste til at kende sin bolig, dens historie, området omkring den og til at se hvilke muligheder, der kan gemme sig i den. Selv-sælgerens vilkår for at markedsføre sin bolig er tilmed blevet markant forbedret i takt med udbredelsen af internettet. Der findes således hjemmesider specifikt indrettet til salg af boliger med mulighed for at nå ud til mange flere mennesker end ved brug af mere traditionelle metoder, som avisannoncering. Ydermere kan det være oplagt at benytte sig af de sociale medier, hvor budskaber kan spredes meget hurtigt.

Juridisk assistance

I forbindelse med handel med fast ejendom, kan der opstå forskellige juridiske spørgsmål om bl.a. sælgerens ansvar og hæftelse for eventuelle fejl og mangler ved boligen. Sælger man selv sin bolig, vil man derfor kunne drage stor fordel af at alliere sig med en boligadvokat. Således er man sikker på at få rådgivning af en person med stor ekspertise på området, og som har prøvet at assistere boligsælgere mange gange før.

 

Forældrekøb

Køb af studiebolig

Som forældre vil man gerne sikre sit barn den bedst mulige start på livet – også når de flyver fra reden. Desværre viser det sig ofte at være en vanskelig opgave for de unge at finde noget passende at bo i – især i de større studiebyer. En løsning kan her være Forældrekøb, hvor I køber en lejlighed og lejer den ud til jeres barn. Ud over den tryghed det er at kunne give sit barn et trygt hjem, kan der også være skattemæssige fordele for forældre.

Forældrekøb er derfor ofte en rigtig god løsning for hele familien, men inden I køber, er her nogle ting I skal være opmærksomme på

 

 

  • Huslejen må ikke være markant mindre end markedslejen – Dette betyder, at jeres barn skal betale en husleje, der ca. svarer til det, I ville blive betalt af en tredje part.
  • Jeres barn er berettiget boligsikring efter reglerne
  • Giv ikke jeres barn huslejefritagelse som gave. Selvom det lyder som en god idé, så ender I med at blive beskattet.
  • I skal vælge, hvilken skattemodel I vil bruge. Vælg mellem Virksomhedsskatteordningen og Kapitalafkastordningen
  • I kan sælge ejendommen til jeres barn med rabat på op til 15 % under den offentlige vurdering – Jeres barn kan herefter videresælge til tredje part skattefrit, HVIS barnet har boet her i ejertiden

Hos Jensen advokatfirma hjælper vi hvert år mange unge – og deres forældre med Forældrekøb. Vi kender reglerne og kan også hjælpe dig med forhandlingerne. Husk i den forbindelse altid, at ejendomsmægleren er forpligtet til at varetage sælgers interesse.

Såfremt du har spørgsmål til ovenstående, er du altid meget velkommen til at kontakte os.

 

Køb af andelsbolig

Du køber en andel i en forening
Ved køb af en andelsbolig bliver du ikke ejer af din bolig, da den fortsat ejes af andelsboligforeningen. I stedet køber du en andel i andelsforeningen og får en brugsret til boligen. Vigtige beslutninger træffes på foreningens generalforsamling. Vær opmærksom på at flertallet kan træffes beslutninger, som ikke er i svarer til dine egne ønsker og som kan have indflydelse på din boligøkonomi.

 

Du hæfter for foreningens gæld
Du skal være opmærksom på, at du både får andel andelsboligforeningens formue, men også hæfter for foreningens gæld sammen med de andre andelshavere. Det er derfor vigtig at have gennemgået foreningen økonomi inden købet.

 

Økonomi
Andelsboliger er ofte et billigt alternativ til andre boligformer.
Når man køber en andelsbolig, så køber man sælgerens andel og betaler fremover en fast månedlig boligydelse til andelsboligforeningen. Købet af andelen udgør ofte et forholdsvis stort beløb, som de fleste får finansieret via banklån. Den månedlige boligydelse til foreningen er til gengæld forholdsvis lav

 

Få professioenl og uvildig rådgivning fra en boligadvokat
Køb af en andelsbolig er mere kompliceret end de fleste forestiller sig. Der er mange forhold, som køber skal være opmærksom på – eksempelvis:

  • Foreningens økonomi
  • Fremtidige udgifter i foreningen
  • Fastsættelse af købsprisen for andelen
  • Finansiering af købet

Kontakt derfor en boligadvokat inden købet.

 

 

Køb af sommerhus

Køb af sommerhus kræver mange overvejelser og det er for de fleste en større stor investering, så det er vigtig at sætte sig grundig ind i tingene inden købet.

 

Inden købet

Her bør du overveje /undersøge:

  • Vil du anvende sommerhuset til udlejning?
  • Er der særlige lokalplaner området?
  • Er der tinglyst servitutter, vejret eller andre rettigheder på ejendommen?
  • Er der forhold i tilstandsrapporten, som skal undersøges nærmere?
  • Er der forhold ved beliggenheden, som man skal være opmærksom på?
  • Er der en grundejerforening ?
  • Er der bestemmelser i grundejerforeningen, som kræver din opmærksom?
  • Kan man klare udgiften – også fremover.
  • Hvordan er prisen i forhold til markedsprisen i området

Mange af ovenstående spørgsmål kan vi som boligadvokat hjælpe dig med at få afklaret inden købet.

 

Økonomi:
Der er særlige lånegrænser for realkreditlån til sommerhuse, hvilket betyder at du må lægge en stor udbetaling eller kombiner realreditlånet med et banklån.
Udover udgiften långiverne, skal man også tage højde for udgifter til ejendomsskat, ejendomsværdiskat, forsikring, vedligeholdelse og særlige udgifter som tømning septiktank. Endvidere skal du være opmærksom på transportudgifter til sommerhuset.

 

Lejeindtægt
Hvis du ønsker at leje sommerhuset ud, kan denne lejeindtægt være en god hjælp til økonomien. Man skal dog være opmærksom på, at der er regler for hvornår og i hvilket omfang man må udleje sin sommerhus, og at lejeindtægten er skattepligtig. Hvis sommerhuset kun bruges til udlejning, bliver det betragtet som erhvervsmæssig udlejning, hvilket kræver tilladelse fra Erhvervsstyrelsen

 

Tilstandsrapport
Sælger af et sommerhuse kan fraskrive sig ansvaret for de skjulte fejl og mangler, der måtte vise sig i løbet af de næste 10 år ved at få udarbejdet tilstandsrapport, el-installationsrapport samt indhente et tilbud på en ejerskifteforsikring som tilbydes køberen.
Hvis køberen ikke tegner den tilbudte ejerskifteforsikring, så er sælger som udgangspunkt ansvarsfri for skjulte fejl og mangler

 

Advokatforbehold
Ved køb af sommerhus anbefaler vi, at du får indsat et advokatforbehold i købsaftalen. Da du herefter, i samarbejde med din boligadvokat, vil have mulighed for at annullere købsaftalen i de første 5 dage efter købsaftalens underskrift. Du kan annullere handlen uden nærmere begrundelse, og uden at du skal betale godtgørelse til sælger.

 

Brug af sommerhuser som helårsbolig
Det er som udgangspunkt ikke tilladt af bo i sommerhuset hele året. Der er dog lempeligere regler for pensionister og endvidere mulighed for at søge om dispensation.

 

Kontakt os inden køb af sommerhus
Hvis du påtænker at købe sommerhus, så er du velkommen til uforpligtende snak med os om dine muligheder. Som boligadvokat vil også kunne hjælpe juridisk rådgivning vedrørende bl.a. købsaftale, advokatforbehold og finansiering og samtidig tage os af de praktiske gennemførelse af handlen.

 

Sager om fejl og mangler ved boligen

Vi tager os også af sager, som opstår efter et boligkøb.

 

Disse sager kan f.eks dreje sig om:

  • Skjulte fejl og mangler som ikke dækkes af ejerskifteforsikringen
  • Sælgers manglende oplysninger om vigtige forhold

 

Hvem hæfter for manglen? 
Hvis du konstaterer mangler ved din bolig efter købet og manglen ikke er dækket af ejerskifterforsikringen, skal man finde ud af hvem der hæfter for fejlen – Er det sælger, den byggesagkyndige, ejendomsmægleren eller en helt anden?

 

Sælgerens loyale oplysningspligt
Boligsælgeren har pligt til at oplyse om de mangler ved boligen, som han kender. Dette kalder man ”Sælgerens loyale oplysningspligt”. Hvis en sælger undlader at oplyse om vigtige mangler, kan han idømmes erstatningsansvar

 

Vi fører sagen

Som advokat med speciale i boligret har vi de bedste forudsætninger for at hjælpe dig gennem disse sager.

Hvis vi ikke kan finde en løsning med den anden part, skal der måske gennemføres syn og skøn og eventuelt en efterfølgende retssag.

Omkostningerne til syn og skøn og retssagen vil ofte være dækket af en forsikring.