Fejl og mangler ved fast ejendom

Bjarne Jensen

Bjarne Jensen

E-mail: bj@bjsj.dk

Mobil: 20 45 61 04.

Sebastian Scheffmann

Sebastian Scheffmann

E-mail: ses@bjsj.dk

Mobil: 22 23 78 46

Morten Ryberg Neess

Morten Ryberg Neess

E-mail: mrn@bjsj.dk

Mobil: 25 79 00 13

 

Fejl og mangler

Fejl og mangler ved fast ejendom

Hvis du har købt et hus eller en lejlighed, og  efter overtagelsen konstaterer fejl og mangler ved huset, indebærer dette ofte, at du kan søge erstatning hos sælger, din ejerskifteforsikring eller ejendommens forsikring.

 

Med en fejl eller en mangel forstås, at der konstateres forhold ved boligen, som strider imod sælgers oplysninger i den aftale, I har indgået om dit køb af boligen/huset.

Man skelner mellem synlige og usynlige fejl og mangler.

Synlige fejl skal du påberåbe dig overfor din sælger med det samme, hvorimod usynlige mangler kan påberåbes overfor sælger i op til 10 år efter købet af ejendommen.

 

Har du brug for en gratis vurdering af din sag, er du altid velkommen til at kontakte os.

 

Hvornår er det en retligt relevant mangel?

Der tales om en retligt relevant mangel, når domstolene tilkender erstatning for manglen.

Der skelnes således mellem lægmands betragtninger og retlige betragtninger når en mangel vurderes.

 

Eksempler:

Relevant eller ikke relevant mangel

Manglen skal være tilstede på det tidspunkt, hvor risikoen overgår – dvs. på overtagelsesdagen. Opstår manglerne efterfølgende, kan man ikke nødvendigvis kræve erstatning af sin sælger.

Eksempel:

Hvis du har overtaget en ejendom med gammelt tag, som trænger til udskiftning, fordi det er gammelt og nedslidt, så kan du få den opfattelse, at der er tale om en mangel.

Hvis man lader en sagkyndig besigtige samme tag, og denne sagkyndige konstaterer, at taget er i den stand, man kan forvente af et tag af  denne alder og type, så er der ikke tale om en retlig relevant mangel, idet der ikke med rimelighed kan forventes andet, end at ejendommen har den stand den har, når der tages højde for alder og anvendelse.

 

Nedsænkede lofter

Nedsænkede lofter skal overholde de regler, der er gældende i bygningsreglementet for nedsænkede lofter.

Nedsænkes loftet, stilles der krav til loftshøjden, krav til brandsikkerhed, krav til el-installationer, og krav til at tekniske installationer skal kunne tilgås og undersøges uden at loftet skal rives ned.

 

Eksempel:

Peter havde købt en lejlighed, som han netop var flyttet ind i. Han bad en elektriker om at foretage en reparation af nogle el-installationer i loftet.

Da elektrikeren kommer ud for at reparere el-installationerne i loftet konstaterede han, at loftet var nedsænket, og at der ikke var søgt om tilladelse hertil.

Elektrikeren oplyste, at det nedsænkede loft skulle rives ned og loftet reetableres for at der kunne ske en egentlig lovliggørelse.

I en sådan situation vil det blive karakteriseret som en skjult mangel ved den ejendom, som Peter har købt.

 

Manglende eller ulovlige vådrumsmembran

Alle vådrumszoner, herunder badeværelser mv., skal efter gældende regler være fuldstændigt vandtætte, og således være sikrede med en vådrumsmembran. Er der ikke etableret en vådrumsmembran, er badeværelset ikke lovligt opført.

Reglerne for vådrumssikring fremgår af bygningsreglementet (BR18).

 

Eksempel:

Peter opdagede i forbindelse med køb af en lejlighed, at et par af fliserne i badeværelset sad løse. Den håndværker, han kontaktede, meddelte ham, at grunden til, at fliserne sad løse, var fugt bag fliserne, hvilket skyldes at der ikke var tilstrækkeligt fugtsikret i forbindelse med etableringen af badeværelset.

Peter kan få erstatning af sælgeren for de omkostninger, der vil være forbundet med reparation af skaderne i badeværelset, samt de omkostninger, der vil være forbundet med en lovliggørelse af badeværelset.

 

Ulovlige el-installationer

Alle el-installationer skal udføres af autoriseret el-installatør. Typiske fejl i forbindelse med el-installationer er således, at de er udført af ikke-autoriserede personer.

El-installationer er et særligt følsomt område, da fejl ved el-installationer potentielt kan føre til brand og stød, som kan være livsfarlige.

 

Eksempel:

Peter som havde købt en lejlighed, og besluttede sig for at foretage en renovering af denne. I forbindelse med renoveringen af lejligheden opdagede Peter, at der var el-installationer inde i væggene, som var ulovlige ifølge elektrikeren.

Peter fandt ud af, at det var den forhenværende ejer, som havde stået for etableringen af disse el-installationer, og Peter kunne derfor søge erstatning hos den forhenværende ejer.

Ulovlighederne bestod bl.a. at arbejdet var udført af en ikke-autoriseret person.

Da der var tegnet en ejerskifteforsikring, kunne der søges erstatning for de ulovlige el-installationerne via ejerskifteforsikringen.

 

 Ulovligt afløb:

Ligesom med el-installationer, er det et krav, at afløb udføres af autoriserede personer.

Er afløbene udført at ikke-autoriserede personer, er de ulovlige.

Afløb omfatter både vand i form af spildevand og regnvand, samt afløb fra brusere, toiletter mv.

 

Eksempel:

Peter overtog en lejlighed, hvor bad og toilet var adskilt.

Han ville gerne slå bad og toilet sammen, og kontaktede en entreprenør.

Entreprenøren meddelte Peter, at afløbene var ulovlige, både i gulvet og i væggene.

Peter krævede derfor erstatning af sælgeren for udbedring af afløbene, hvilket han var berettiget til efter reglerne om erstatning eller forholdsmæssigt afslag.

 

Skimmelsvamp

Skimmelsvamp i en bolig betyder, at boligen kan være sundhedsfarlig at bo i.

Skimmelsvamp kan give en lang række sundhedsskadelig symptomer i form af hovedpine, træthed, koncentrationsbesvær, luftvejsinfektioner og åndedrætsbesvær mv.

Forekommer der skimmelsvamp i en bolig, vil en sådan skade kunne kræves erstattet af sælger, hvis skaden har været tilstede på overtagelsesdagen.

Der vil også være mulighed for at søge erstatning hos forsikringsselskabet, hvis man har en husforsikring, der dækker svampeangreb.

Omkostningerne til udbedring af skader opstået i forbindelse med skimmelsvamp kan være særdeles store, løber ofte op i flere hundrede tusind kroner, da alle inficerede bygningsdele normalt skal udskiftes, og der skal foretages omfattende rengøring og desinficering.

 

Sætningsskader

Sætningsskader er skader i ejendommens fundament, som indebærer at ejendommen sætter sig/synker.

Omkostningerne til udbedring af sætningsskader er ofte betydelige, og kan beløbe sig til flere hundrede tusind kroner.

Sætningsskader vil som udgangspunkt være synlige, men det ses ikke sjældent, at sætningsskaderne skjules ved reparationer, således at de ikke umiddelbart kan ses, men først opdages efter overtagelsen, fordi ejendommen fortsætter med at sætte sig.

Der kan være tale om både en skjult fejl og en synlig fejl, og en sælger vil som udgangspunkt være ansvarlig for de omkostninger, der vil være forbundet med udbedring af en sætningsskade.

Sælger bliver ansvarlig efter reglerne om erstatningsansvar eller forholdsmæssigt afslag.

 

Gør det selv arbejde

Har sælger foretaget gør det selv arbejde, er han underkastet de samme regler om faglighed, som hvis arbejdet var udført af en autoriseret håndværker.

Dvs. sælgeren kan ikke påberåbe sig at der er tale om gør det selv arbejde af dårligere kvalitet, fordi han ikke er uddannet eller kvalificeret til at udføre det arbejde, han har udført på ejendommen. Sælgerens gør det selv arbejde vurderes på samme faglige niveau, som hvis det var udført af en autoriseret og uddannet håndværker.

 

 

Hvad du skal gøre

Hvis din bolig har fejl og mangler, skal du sørge for at foretage bevissikring.

Du må ikke udbedre forholdene, hvis du vil kræve erstatning hos din sælger eller dine forsikringsselskaber.

Det er en god ide at indhente tilbud på omkostningerne til udbedring.

 

Kontakt en advokat

Tilbud og dokumentation kan afleveres til din advokat, som kan rådgive dig om dine muligheder for at få erstatning eller forholdsmæssigt afslag, således at du bliver økonomisk kompenseret.

 

Det er en god ide at vælge en advokat som har erfaring med førelsen af mangelsager – og det har vi i Jensen Advokatfirma, hvor vi gennem årene har ført mange hundrede erstatningssager for fejl og mangler ved fast ejendom.

 

Hos Jensen Advokatfirma giver vi mulighed for en gratis vurdering af din sag.

 

Sagsomkostninger

Omkostningerne til en sag, kan ofte dækkes af din retshjælpsforsikring, hvis sagen udvikler sig til en retssag mod din sælger eller et af dine forsikringsselskaber.

Retshjælpsdækningen dækker alle udgifter til retssagen, både advokatudgifter og udgifter til et eventuelt syn og skøn samt udgifter til konstatering og bevissikring af de fejl og mangler, der forekommer.

 

Syn og skøn

Er der tvivl om noget er en fejl eller en mangel, eller er der uenighed om prisen for reparation, har du mulighed for at igangsætte syn og skøn.

Omkostningerne ved syn og skøn betales af dit forsikringsselskab via din retshjælpsforsikring. Så syn og skøn kan være er en god måde at finde ud af, hvor du står, og om du har en god sag

 

Erstatning?

Du kan få erstatning, hvis du kan bevise, at sælgeren vidste – eller burde vide, at der var noget galt med den ejendom, han solgte til dig, uden at han fortalte det i forbindelse med overdragelsen af ejendommen.

Du kan også få økonomisk kompensation i form af forholdsmæssigt afslag, hvis manglerne andrager et vist beløb (en procentdel i forhold til købesummen på mere end 2 – 3 %).

Du kan ikke få erstatning, hvis manglerne betegnes som bagatelagtige, dvs. hvis de andrager mindre end kr. 5.00,00 – 10.000,00, eller mindre end 2 – 3 % af ejendommens købesum.

 

Sælgers ansvar og hæftelse for fejl og mangler:

Sælger hæfter for fejl og mangler i 10 år fra overdragelsen af ejendommen.

Hvis du har opdaget manglerne, så har du maksimalt 1 år til at gøre manglerne gældende overfor sælger, idet du ellers risikerer at blive ramt af passivitet.

Derefter har du tre år til at anlægge retssag fra det tidspunkt, hvor du opdagede fejl og mangler.

Er dit køb omfattet af lov om forbruger beskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, og har du modtaget en tilstandsrapport og en ejerskifteforsikring, er reglerne om fejl og mangler ved fast ejendom reguleret af forbrugerbeskyttelseslovgivningen.

Dette betyder, at du muligvis kan rette dit krav mod den ejerskifteforsikring, du forhåbentlig har tegnet.

 

Sælgers loyale oplysningspligt:

Sælger må ikke fortie fejl og mangler, som han har kendskab til ved ejendommen i forbindelse med salget af ejendommen.

Som sælger skal man altid oplyse om alle fejl og mangler ved den ejendom, man overdrager, ellers bliver man erstatningsansvarlig.

Skriv til os